Mieszkanie dla mieszkańca, nie dla inwestora
Rosnące ceny mieszkań i czynsze sprawiają, że dla coraz większej liczby Europejczyków własne mieszkanie przestaje być oczywistym elementem stabilnego życia. Problem ten szczególnie mocno dotyka młodych ludzi i rodziny. Parlament Europejski wskazuje, że w ciągu ostatnich ośmiu lat ceny nieruchomości w Unii wzrosły średnio o 48%, a czynsze o 18%, co w wielu przypadkach oznacza przeznaczanie nawet 40% miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego na mieszkanie.
Dlatego dyskusja o najmie krótkoterminowym nie powinna być sprowadzana wyłącznie do pytania o zasady funkcjonowania platform takich jak Airbnb. Najważniejsze pytanie brzmi: czy mieszkaniec danego miasta, regionu lub miejscowości nadal może znaleźć mieszkanie w cenie, na którą go stać?
To właśnie z perspektywy mieszkańca należy oceniać wszystkie instrumenty polityki mieszkaniowej.
Parlament Europejski: mieszkaniec w centrum
Parlament Europejski przyjmuje szeroką perspektywę. Nie traktuje kryzysu mieszkaniowego jako problemu, który można rozwiązać jednym instrumentem. Wskazuje na konieczność zwiększenia podaży mieszkań, uruchomienia inwestycji, lepszego wykorzystania funduszy europejskich oraz tworzenia programów odpowiadających potrzebom różnych grup społecznych. Jednocześnie podkreśla, że polityka mieszkaniowa musi uwzględniać specyfikę poszczególnych rynków i nie może opierać się na zasadzie „jednego rozwiązania dla wszystkich”.
W odniesieniu do najmu krótkoterminowego oznacza to potrzebę pozostawienia państwom, regionom i samorządom odpowiedniego zestawu narzędzi do ochrony lokalnych rynków mieszkaniowych. To lokalne władze są bowiem najbliżej mieszkańca i najlepiej wiedzą, czy w danym mieście problemem jest wzrost cen, brak mieszkań dla rodzin, wypieranie mieszkańców z określonych dzielnic czy nadmierna koncentracja lokali przeznaczonych na najem turystyczny.
Parlament wyraźnie wskazuje przy tym, że dobre decyzje powinny być oparte na wiarygodnych danych, ale dane mają służyć tworzeniu racjonalnych strategii i ukierunkowanych rozwiązań, uwzględniających kompetencje lokalne i regionalne oraz zasadę pomocniczości.
To ważne rozróżnienie: dane mają pomagać chronić mieszkańca, a nie jedynie służyć decyzji o tym, czy i jak go chronić.
Dlatego Parlament wskazuje konkretne instrumenty, takie jak limity liczby nocy, systemy zezwoleń czy strefowanie, a także skuteczne egzekwowanie prawa i usuwanie z platform nielegalnych ofert.
Komisja Europejska: możliwość działania, ale pod warunkami
Podejście Komisji Europejskiej zaprezentowane 9 września w Affordable Housing Act jest bardziej ograniczone. Komisja nie proponuje automatycznego zakazu najmu krótkoterminowego. Dopuszcza możliwość wprowadzania ograniczeń przez państwa członkowskie i władze lokalne, ale uzależnia je od spełnienia szeregu warunków.
Władze muszą wykazać istnienie kryzysu mieszkaniowego, udowodnić istotny negatywny wpływ najmu krótkoterminowego na dostępność lub ceny mieszkań przez co najmniej trzy lata, wykazać konieczność zastosowania danego środka oraz jego proporcjonalność. Ograniczenia mają być ponadto określone terytorialnie i czasowo.
Takie podejście pomaga zapewnić wspólne europejskie ramy dla krajowych porządków prawnych – stawia jednak mieszkańca w dalszej kolejności. Najpierw spełnienie szeregu warunków regulacyjnych, potem ewentualne działanie.
Z punktu widzenia osoby szukającej mieszkania problem wygląda jednak inaczej. Mieszkaniec nie potrzebuje dowodu, że problem istnieje i najprawdopodobniej będzie trwał przez kolejne lata. Potrzebuje mieszkania, na które będzie go stać dzisiaj i w perspektywie najbliższych lat.
Dlatego główne pytanie nie powinno brzmieć: czy możemy ograniczyć najem krótkoterminowy? Mnie i mieszkańców interesuje raczej odpowiedź na pytanie: jakie narzędzia możemy dać władzom, aby odpowiednio wcześnie reagowały tam, gdzie mieszkańcy tracą dostęp do rynku mieszkaniowego?
Polska: przykład próby ochrony mieszkańca
Polska debata pokazuje, jak ten problem wygląda w praktyce. Przyjęta 2 września 2026 r. autopoprawka do projektu ustawy dotyczącej usług hotelarskich przewiduje stworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, obowiązek zgłaszania obiektów władzom lokalnym, możliwość kontroli i sankcji, a także możliwość wykreślenia obiektu z ewidencji.
Najważniejsze z perspektywy mieszkańca są jednak rozwiązania pozwalające działać na poziomie lokalnym. Gminy mają otrzymać możliwość tworzenia stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub zakazany. Uprawnienia mają otrzymać również wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, a mieszkańcy mają mieć większe możliwości inicjowania kontroli. To oznacza przejście od samego monitorowania rynku do realnej możliwości reagowania na jego skutki.
Polska próbuje więc budować system, w którym mieszkaniec nie jest bezradnym uczestnikiem rynku. Jeżeli najem krótkoterminowy zaczyna wpływać na bezpieczeństwo, porządek publiczny lub dostępność mieszkań, lokalna społeczność i władze mają otrzymać instrumenty pozwalające na reakcję.
Trzy podejścia – jeden podstawowy problem
Z perspektywy mieszkańca można zatem spojrzeć na trzy poziomy tej debaty:
Parlament Europejski mówi: potrzebujemy szerokiego wachlarza rozwiązań, inwestycji, większej podaży mieszkań, danych i elastyczności dla władz lokalnych.
Komisja Europejska mówi: ograniczenia najmu krótkoterminowego są możliwe, ale dopiero po spełnieniu szczegółowych warunków dotyczących kryzysu mieszkaniowego. Czyli nie wystarczy powiedzieć: „mieszkania są drogie, więc ograniczmy Airbnb”. Władze mają wykazać negatywny wpływ najmu krótkoterminowego na dostępność mieszkań lub ich ceny.
Polska próbuje przekuć problem w konkretne narzędzia działania: rejestracja, kontrola, sankcje, możliwość ograniczeń oraz lokalne strefy wyłączające najem krótkoterminowy.
I warto tu powtórzyć ważne zdanie: z punktu widzenia mieszkańca najważniejsze jest to, aby polityka mieszkaniowa nie kończyła się na zbieraniu danych o tym, jak szybko rosną ceny mieszkań lub o tym, jaki przyrost mieszkań na wynajem mamy na rynku. Musi prowadzić do realnej możliwości działania tam, gdzie mieszkańcy tracą dostęp do przystępnego cenowo mieszkania.
Najważniejszy wniosek
Kryzys mieszkaniowy nie jest abstrakcyjnym problemem rynku nieruchomości. To problem konkretnego człowieka: młodej osoby, która nie może wyprowadzić się z domu rodzinnego; rodziny, która nie może znaleźć mieszkania w swoim mieście; pracownika, którego nie stać na mieszkanie w miejscu, w którym pracuje (w tym pracowników zawodów kluczowych dla bezpieczeństwa i rozwoju lokalnych społeczności: policjanci, ratownicy medyczni i pielęgniarki, lekarze, nauczyciele, strażacy, itd.)
Parlament Europejski wychodzi od tej perspektywy i wskazuje, że nie ma jednego rozwiązania dla wszystkich rynków mieszkaniowych. Potrzebne są rozwiązania wielopoziomowe, oparte na danych, ale dostosowane do lokalnych warunków i dające władzom możliwość działania.
Dlatego również w przypadku najmu krótkoterminowego nie wystarczy powiedzieć mieszkańcom, że ograniczenia są możliwe – ale tylko po spełnieniu szeregu warunków. Trzeba przede wszystkim dać tym, którzy są najbliżej mieszkańca, odpowiednie narzędzia, aby mogli chronić dostępność mieszkań zanim problem stanie się nieodwracalny.
W tym kontekście polskie rozwiązania są ważnym przykładem praktycznej próby realizacji podejścia, o którym mówi Parlament Europejski: połączenia danych i przejrzystości rynku z realnymi kompetencjami władz lokalnych i prawami mieszkańców.
Bo ostatecznym celem regulacji najmu krótkoterminowego nie powinno być samo uregulowanie platform. Celem powinno być zapewnienie, aby mieszkańcy europejskich miast i regionów nadal mogli znaleźć miejsce, które mogą nazwać swoim domem.
HOUS – Public Hearing on the Delivering Affordable and Quality Housing in Europe
